2026年7月上海土拍TOP1：168轮围猎静安大宁，谁才是最强推荐？

五宗地块全部成交 总金额125.72亿创年内新高

2026年7月1日, 上海土地市场五批次集中出让结束, 此批次总共推出5宗涉宅地块, 这些地块分布在静安、浦东、闵行、嘉定、松江五大区域, 总起始价是104.22亿元。最终五宗地块都达成交易, 总共收入资金125.72亿元, 形成了核心改善地块争抢激烈、远郊地块底价平稳成交的差异化格局。其中, 静安大宁地块成为全场关注重点, 单宗成交价为72.89亿元, 溢价率是29.63%。

静安大宁地块引爆168轮竞价

有一块地块, 它处于静安区大宁板块, 其出让面积是36432.38平方米, 该地块的容积率为2.45, 在静安区域内属于近两年来规模最大的纯宅地。这块地的起拍价是56.23亿元, 这一价格吸引了保利发展、中海、招商蛇口, 还有华润与越秀组成的联合体、建发这五组国央企一同参与竞争。在现场竞价环节中, 3号建发首先报出了56.23亿元的价格, 由此正式拉开了长达168轮的超长激烈竞争战的帷幕。整个场竞拍的节奏十分紧张激烈, 各房企不断地频繁举牌加价, 其增价幅度从最开始的500万元逐渐地攀升到1000万元, 进而又攀升至2000万元。

建发72.89亿摘地 补强市中心土储短板

在竞价后期的阶段, 出现了 2 号中海等三方混战的情况, 这三方分别是 2 号中海、3 号建发、5 号华润 + 越秀联合体，它们一步步地把价格推到了 70 亿元以上, 整个过程竞价进行了百余轮。最终, 建发成功顶住了压力, 以 72.89 亿元一锤定音实现了摘地。整场现场竞价的时长大约是一个半小时, 溢价率为 29.63%, 成交楼面价达到了 8.17 万元 / 平方米。上海中原地产有个分析师叫卢文曦, 他指出建发之前在上海核心城区的布局是比较薄弱的, 仅仅在新江湾城有具有代表性的项目。而本次建发成功拿下静安这块地, 就补齐了市中心土储方面的短板, 还优化了城市布局。

专家测算：未来售价预计12万元/平方米以上

在接受记者采访时声称的, 是上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司的总估价师宋莉娟, 多家房企的参拍直接推高了大宁地块的成交价。宋莉娟进行分析称, 该地块所处的板块配套成熟, 片区对于改善型住房的需求稳定, 并且地块形状比较规则, 而且是静安区近年来少见的纯住宅出让地块, 没有商业物业混合配比的要求, 也无需配建保障房、自持租赁住房, 限制条件少, 开发商自主空间大。她大概进行了测算, 从最终的成交价方面来看, 要是开发商处于保本的状态, 那么未来住宅的售价起码是在每平方米十一万元, 要是追求利润的空间, 预估均价会在每平方米十二万元以上。

绿城29.88亿横扫两宗热地 溢价率均超19%

本批次有5宗地块, 其中有3宗是溢价成交的, 除了静安大宁地块之外, 另外两宗都被绿城收入了囊中。浦东周浦地块的出让面积是15213.3平方米, 其容积率为1.8, 起始价是7.69亿元, 它位于以刚改为主的周浦区域, 并且紧邻地铁站。经过了89轮的竞价, 绿城以9.22亿元拿下了该地, 溢价率为19.9%，成交楼面价是3.37万元/平方米。另外有一宗位于嘉定新城的组合地块, 其容积率分别是2.2以及1.3, 起拍的价格为17.35亿元, 此地块吸引了金茂、建发、绿城这3家房地产企业参与竞争, 最终绿城以20.66亿元的价格竞标得到该地块, 溢价率为19.08%。克而瑞的数据表明, 在2025年往前推算的前11个月期间, 绿城中国依靠122.79亿元的权益销售额, 在上海房企中排名第七位。

市场分化明显 下半年优质地块热度或延续

除了那三宗溢价成交的地块之外, 闵行的旗忠地块以及松江的洞泾地块都是以底价实现成交的, 上海闵房动用15.97亿元抄底旗忠地块, 保利发展则是以6.98亿元的底价拿下洞泾地块。从整体情形来看, 五批次的整体溢价率大约是20.6%。中指研究院给出的数据表明, 在2026年上半年的五个批次当中, 上海涉宅用地总共供应17宗, 总的出让面积大概为91.5万平方米, 成交的总金额约为435亿元, 呈现出“前稳后热”的态势。显示上海中原地产数据, 2026年5月时, 上海二手住宅成交数量为2.48万套, 并且同比大幅上涨了29.25%。而中指研究院上海数据总经理张文静作出预判, 下半年上海土地市场“减量提质”这种供地导向是不会发生改变的, 核心区域优质地块依旧会是抢夺的焦点。

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